Al Congresso Annuale dell’UAE (Union des Avocats Européens) a Barcellona parlerò di come conciliare la libera circolazione dei capitali con la tutela dell’abitare e degli interessi sociali.
La questione non potrebbe essere più attuale. Secondo i dati Eurostat, tra il 2010 e il 2024 i prezzi delle abitazioni nell’UE sono aumentati del 53%, mentre i canoni di locazione del 25%. In Ungheria, gli aumenti sono stati rispettivamente del 231% e del 107%, accompagnati da un’inflazione eccezionalmente elevata (86%) e da un incremento dei costi di costruzione del 172%. Sebbene la media dell’Unione per questi ultimi sia stata anch’essa significativa (56%), resta nettamente inferiore ai dati ungheresi. Negli ultimi anni, il mercato immobiliare ungherese è diventato uno dei casi più interessanti nel confronto europeo. Secondo il Rapporto sul mercato immobiliare della Banca Nazionale Ungherese del novembre 2025, nel secondo trimestre del 2025 i prezzi delle abitazioni sono cresciuti del 17,9% su base annua, rappresentando allora il più alto aumento nominale nell’Unione europea.
È importante tuttavia sottolineare che la crisi abitativa ungherese non può essere spiegata esclusivamente con la presenza di acquirenti stranieri o di capitali globali. Secondo i dati dell’Ufficio Centrale di Statistica (KSH), nel 2023 gli acquisti immobiliari da parte di cittadini stranieri rappresentavano il 5,9% del totale delle transazioni. A Budapest, in particolare nei distretti centrali, questa quota era più elevata rispetto al resto del Paese. Ciò significa che la domanda estera è fortemente concentrata in specifici micro-mercati urbani, ma a livello nazionale costituisce solo uno dei fattori, accanto ai vincoli dell’offerta, alla domanda interna di investimento, ai processi del mercato del credito e agli incentivi statali.
Contesto giuridico
L’analisi di questo tema richiede di considerare diversi profili giuridici per valutare i rischi e verificare se gli ordinamenti ungherese ed europeo forniscano risposte adeguate.
I contratti di compravendita immobiliare conclusi dai consumatori, così come i contratti collegati — ad esempio quelli di finanziamento, garanzia o altri accordi — si basano generalmente su condizioni predefinite e complesse. Il consumatore spesso non è in grado di comprenderne pienamente le conseguenze economiche, il che ha generato negli ultimi anni problemi di rilevanza sistemica.
A causa della libera circolazione dei capitali, l’Europa tende verso una regolamentazione coordinata nel settore abitativo. Il progetto della Commissione europea denominato Affordable Housing Act mira a fornire agli Stati membri, alle regioni e agli enti locali strumenti per affrontare la pressione abitativa, ridurre i costi di costruzione e di accesso alla casa, gestire la carenza di alloggi e regolamentare gli affitti a breve termine, soprattutto nelle aree più colpite dalla crisi. Secondo la Commissione e il Joint Research Centre, l’Europa avrebbe bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno, circa 650.000 in più rispetto ai livelli attuali.
Il diritto dell’Unione deve garantire la libera circolazione dei capitali e, allo stesso tempo, proteggere i consumatori dalle clausole contrattuali abusive. Trovare un equilibrio tra questi due obiettivi è complesso, poiché entrambi sono sostenuti da interessi rilevanti.
Il punto di partenza resta la libertà del mercato interno. L’articolo 63 del TFUE vieta restrizioni ai movimenti di capitale sia tra Stati membri sia tra Stati membri e Paesi terzi, e la Commissione europea include esplicitamente gli investimenti immobiliari transfrontalieri in tale ambito. Ciò non significa però che il mercato immobiliare sia privo di regolazione: limitazioni possono essere compatibili con il diritto UE se perseguono un interesse generale legittimo, sono proporzionate, trasparenti e non discriminatorie.
Sul versante opposto si colloca il diritto europeo dei consumatori. Ai sensi della direttiva 93/13/CEE, una clausola non negoziata individualmente è abusiva se, contrariamente al principio di buona fede, determina un significativo squilibrio tra diritti e obblighi delle parti a danno del consumatore; tale clausola non vincola il consumatore. Nel caso dei mutui immobiliari, questa disciplina è integrata dalla direttiva sul credito ipotecario, che mira a garantire un’adeguata informazione e protezione.
L’esperienza ungherese
L’esperienza ungherese è rilevante a livello europeo non solo per l’andamento dei prezzi, ma anche per il ruolo svolto nella giurisprudenza della Corte di giustizia dell’Unione europea sulle clausole abusive. Il caso più noto è Kásler e Káslerné Rábai contro OTP Jelzálogbank Zrt..
Il caso riguardava un contratto di mutuo indicizzato in valuta estera. Il prestito veniva erogato in fiorini ma contabilizzato in valuta straniera, applicando un tasso di cambio all’acquisto e uno alla vendita, generando uno spread. La Corte ha stabilito tre principi fondamentali: le clausole relative all’oggetto principale non sono automaticamente escluse dal controllo; la chiarezza deve includere la comprensibilità economica; e, in caso di nullità, il giudice può sostituire la clausola per evitare conseguenze particolarmente dannose per il consumatore.
Il caso ha chiarito che la trasparenza nei mutui immobiliari non è una formalità, ma una vera garanzia di tutela dell’abitare.
Nel caso Dunai contro ERSTE Bank Hungary, la Corte ha ulteriormente rafforzato questa posizione, affermando che il consumatore non può essere privato della protezione contro clausole abusive.
Nel marzo 2026, nel caso UniCredit Bank e Momentum Credit, la Corte ha stabilito che non è compatibile con il diritto UE limitare a cinque anni la possibilità per il consumatore di invocare la nullità se non era in grado di conoscere l’abusività della clausola al momento della conclusione del contratto.
Garanzie nel diritto privato ungherese
Il Codice civile ungherese prevede diverse tutele, tra cui la disciplina delle condizioni generali di contratto, l’obbligo di informazione, la nullità delle clausole abusive e la possibilità di azioni collettive di interesse pubblico.
Specificità ungheresi
Tra le peculiarità recenti vi è la legge sulla tutela dell’identità locale (2025), che introduce strumenti per proteggere le comunità locali, e il regime di permesso di soggiorno per investitori stranieri. Entrambi sollevano questioni di compatibilità con il diritto UE, soprattutto in termini di proporzionalità e non discriminazione.
Prospettiva europea
Spagna, Italia e Grecia rappresentano tre modelli diversi: rafforzamento delle garanzie procedurali, combinazione di nullità e controllo amministrativo, e integrazione con strumenti di protezione post-crisi.
Conclusione
L’esperienza europea dimostra che l’abitazione non può essere considerata solo un bene di investimento. La libera circolazione dei capitali è un principio fondamentale, ma non può tradursi in uno squilibrio contrattuale a danno del consumatore.
La risposta giuridica alla crisi abitativa è quindi anche una questione di diritto privato: trasparenza, comprensione reale dei contratti e strumenti efficaci di tutela.
Il capitale può circolare liberamente — ma lo squilibrio contrattuale deve restare sotto controllo giuridico.
Autore: https://studiolegale.hu/hu/munkatarsaink/dr-szervatiusz-boglar/